Wynajem daje coraz mniejsze zyski. Rośnie za to konkurencja

Jak wyliczyli eksperci firmy Home Broker, w większości badanych miast rentowność inwestycji w mieszkanie na wynajem spada. Źródeł tego trendu należy szukać w dynamicznym wzroście cen mieszkań w ostatnim roku. W ubiegłym roku ceny w największych miastach Polski wzrosły o prawie 15 proc. – wynika z wyliczeń Home Brokera. Stawki czynszów rosną trochę wolniej, co przekłada się na spadek oczekiwanej rentowności inwestycji w mieszkanie na wynajem.

– Na spadek rentowności wpływ ma też z pewnością coraz większa konkurencja – zauważa Bartłomiej Baranowski z Domiporta.pl. – Tą konkurencją są nie tylko mieszkania już kupione specjalnie pod inwestycje, ale i coraz liczniejsze condohotele.

Według najnowszych danych osoba decydująca się na zakup mieszkania na wynajem może średnio liczyć na 5,02 proc. zysku netto w skali roku. Netto, czyli po opłaceniu podatku, czynszu i z założeniem, że przez 1,5 mies. w roku lokal stoi pusty bez najemców. Wskaźnik ten jest naturalnie różny dla poszczególnych miast, a i w nich następuje bardzo duże zróżnicowanie.

Gdańsk najbardziej atrakcyjny

Z kalkulacji opartych i ceny transakcyjne i dane portalu Domiporta.pl wynika, że najlepiej wróży zakup nieruchomości w Gdańsku. Średnia oczekiwana rentowność najmu netto wynosi tam 5,81 proc. w skali roku. To sporo, acz jeszcze kilka miesięcy temu było to 6,14 proc. Rozważając taką inwestycję warto pamiętać o dużym zróżnicowaniu trójmiejskiego rynku związanym z dostępem do morza. Lokale położone w pasie nadmorskim rządzą się zupełnie innymi prawami niż te zlokalizowane na obrzeżach miasta.

Smaczku trójmiejskiemu rynkowi dodaje popularny nad morzem najem krótkoterminowy – spora liczba turystów sprawia, że nie brakuje chętnych na wynajęcie mieszkania na kilka dni lub tydzień. 

– Ten rodzaj najmu jest jednak mocno oparty na ruchu turystycznym, który w niektórych lokalizacjach sezonowo zamiera – zwraca uwagę Bartłomiej Baranowski. - Dodatkowo należy pamiętać o znacznie większym ryzyku dodatkowych kosztów związanych z częstszymi remontami.

Inne miasta też zyskowne

Więcej niż 5 proc. w skali roku rentowność najmu wynosi jeszcze w Warszawie (5,46 proc.) i Wrocławiu (5,27 proc.). Największym zainteresowaniem inwestorów cieszy się rynek warszawski, gdzie można liczyć na niesłabnący popyt ze strony zarówno przedstawicieli biznesu, świata akademickiego, jak i nieustannie napływających do stolicy nowych jej mieszkańców. Ceny zakupu są zdecydowanie najwyższe spośród dużych miast (aktualna stawka za metr kwadratowy do niemal 8,2 tys. zł), co przekłada się na najwyższe stawki najmu.

W Lublinie średnia rentowność najmu jest nieco niższa od przeciętnej krajowej i wynosi 4,79 proc. w skali roku. To nadal lepiej niż np. w Krakowie i Poznaniu.

Na najniższe zyski liczyć mogą inwestorzy z Białymstoku i Poznaniu, w obu lokalizacjach oczekiwana rentowność najmu netto nie przekracza 4,5 proc. w skali roku. I choć nawet te najniższe zyski wyglądają atrakcyjnie w zestawieniu z lokatami w bankach (średnio poniżej 1,4 proc. netto), to należy pamiętać o zupełnie różnym profilu ryzyka bankowego depozytu i inwestycji w mieszkanie na wynajem. W przypadku lokaty z góry wiadomo jakie odsetki i kiedy zostaną wypłacone. W przypadku mieszkania zarobić można więcej, ale nie jest to zarobek pewien, do tego dochodzą trudne do przewidzenia problemy z najemcami, dodatkowe remonty czy choćby kwestia wyposażenia lokalu. Podejmując decyzję o inwestycji w mieszkanie na wynajem należy też pamiętać, że obliczenia rentowności oparte są na statystyce, co oznacza, że część inwestorów zarobi więcej, a część mniej. Okazyjnie kupiony i dobrze wynajęty lokal przyniesie najwyższe dochody.