Galeria Zamek w Lublinie: Nie zrezygnują z rozbudowy

Rozmowa z Jackiem Wesołowskim, szefem polskiego oddziału Immofinanz Group

• Kłopoty z powiększeniem galerii miał już poprzedni inwestor. Czy grupa Immofinanz dokładnie wiedziała, co kupuje?

– Oczywiście. Takie zakupy nigdy nie odbywają się na podstawie impulsu. To decyzje przemyślane. Tak było również z zakupem gruntów w Lublinie. Uważam, że zrobiliśmy dobry zakup. To jest ciągle najbardziej interesująca lokalizacja w mieście. Pewnie dlatego tak dużo się dzieje wokół naszej inwestycji.

Uznaliśmy, że lepiej zainwestować w działkę w doskonałym miejscu i przeżyć trochę frustracji, niż inwestować na peryferiach. Nasza historia trwa dopiero od sześciu miesięcy. Oczywiście kłopoty są bolesne, ale to nie jest pierwszy raz. Każdy inwestor ma jakieś problemy. Dla mnie to jedynie etap w dyskusji.

• Dlaczego wiedząc o problemach poprzednika, Immofinanz od razu nie wystąpiła o nowe pozwolenie na budowę?

– Tak się nie da. Nie otrzymalibyśmy decyzji o warunkach zabudowy. Trwają bowiem prace nad planem zagospodarowania dla terenu naszej inwestycji. Musielibyśmy włączyć się do tego planu. W praktyce, pewnie nigdy nie osiągnęlibyśmy celu. To byłyby lata i swego rodzaju loteria. My nie zajmujemy się loteriami. Musimy robić to, co podpowiada rozsądek.

• Z dotychczasowych zapowiedzi firmy wiało optymizmem. Na jakiej podstawie?

– Problem rozbija się o różne spojrzenie na temat działania prawa, przy tej skali rozbudowy. Chodzi o ustalenie czy taka skala inwestycji jest możliwa do wykonania w drodze aneksu do pozwolenia na budowę. Zarówno my, jak i władze miasta, opieramy się na tym samym artykule prawa budowlanego, który daje pewną swobodę działań. Każdy odczytuje go inaczej. Naszym zdaniem rozbudowa w oparciu o wydane już pozwolenie jest możliwa.

• W aktualnym pozwoleniu nie ma mowy o tak poważnej rozbudowie galerii...

– Jednak warunki zabudowy nie mówią o dokładnych gabarytach galerii. Nie ma żadnych ograniczeń, poza ramami narzuconymi przez urbanistów. Polegają one na tym, że trzeba chronić widok Zamku Lubelskiego. Do tego się dostosujemy. Nowy projekt spełnia warunki zabudowy. Jednocześnie miasto zastanawia się czy można zgodzić się na tak drastyczne zmiany w ramach aneksu. Nasz projekt był opiniowany przez najwyższej klasy specjalistów. Ich stwierdzenie jest jasne. Nowy projekt jest piękny i pasuje do tego miejsca. Niestety prawo jest mało precyzyjne. Daje duże możliwości interpretacji.

• Może nie należało rozpoczynać robót i ogłaszać planów otwarcia bez nowego pozwolenia?

– Role miasta i inwestora uważam za jasno rozdzielone. Miasto wydaje pozwolenie, inwestor buduje. Wobec naszego terenu wydano kilka pozwoleń, m.in. na przebudowę sieci podziemnych. Możemy więc realizować określony zakres prac.

• Teren u stóp Zamku Lubelskiego to bardzo prestiżowa lokalizacja. Czy nie należało uzgodnić projektu z miejskimi urbanistami?

– Były takie uzgodnienia. Nawet dzisiaj będziemy rozmawiać w tej sprawie. Chodzi o nowy układ drogowy. Wykonujemy pomiary natężenia ruchu. Potem projektanci zastanowią się nad rozwiązaniami. Jeśli trzeba będzie przebudować np. rondo to będziemy to robili. To obowiązek, który płynie z prawa budowlanego. Nie uciekamy od tego. Druga sprawa jest bardziej otwarta. Chodzi o wpływ na inne skrzyżowania. To trzeba ocenić.

• Jak długo to potrwa?

– Dajemy sobie na to dwa miesiące. To realny termin.

• Propozycja nowego układu drogowego będzie dotyczyła mniejszej czy powiększonej wersji projektu?

– Nawet mała galeria nie będzie końcem inwestowania na naszej działce. W najgorszym układzie to pierwsza faza realizacji. Dzisiaj mamy pozwolenie na mniejszą wersję, która w sumie mała nie jest, bo ma 21 tys. mkw powierzchni handlowej. Z drugiej strony powinniśmy dojść do porozumienia z miastem w sprawie większego obiektu. Po pierwsze, jest on bardziej dopasowany do obecnych czasów. Urbanistycznie również lepiej pasuje. Dzisiaj założę się z każdym, że jeśli taki obiekt zostanie zrealizowany, to będzie uznany za jeden z najpiękniejszych nie tylko w Polsce, ale i w Europie. Wyróżnia się pod każdym względem. Wystarczy spojrzeć na rozwiązania, dotyczące zieleni.

• Miasto oczekiwało parku, a w projekcie są trawniki na dachu.

– To nie jest prawda. Elementy zielone na dachu były konsultowane z magistratem. W całym projekcie nie ma jednej kreski, która powstałaby bez takiej konsultacji. Wszystkie rozwiązania na zewnątrz były uzgadniane, codziennie. Więc nie zdziwiłbym się, gdybym przeczytał w prasie, że miasto czuje się współautorem projektu.

• Spodziewał się pan odrzucenia projektu?

– Nie. Przez jakiś czas czułem się wręcz znokautowany. Cały czas rozmawialiśmy o projekcie. Wydawało się, że idziemy w dobrą stronę, a tu coś takiego. To było przykre. Zawsze czułem pozytywne nastawienie ze strony miasta. To bardzo dobrzy urzędnicy, ale mieli do podjęcia bardzo trudną decyzję. Niezależnie od tego myślę, że jeśli jedna z największych firm w tej branży na świecie chce realizować w Lublinie swoją inwestycję to jest to pewna zaleta. Nie jesteśmy deweloperem, który buduje, sprzedaje i ucieka. Będziemy tu obecni.

• Urzędnicy od początku nie kryli, że możliwość rozbudowy w oparciu o stare pozwolenie jest mocno wątpliwa.

– Dawno temu zrobiliśmy makietę, bliską ostatecznego rozwiązania. Pokazaliśmy to urzędnikom. Reakcja była pozytywna. Zaprojektowaliśmy więc szczegóły. Wszystko przebiegało bardzo dobrze. Niestety, przytrafiły się nam kłopoty, ale to nie koniec. Zawsze jest droga powrotu do tego większego projektu.

• Budowa mniejszej wersji jest opłacalna?

– Oczywiście. Stary projekt jest tańszy. Również ze względu na liczbę miejsc parkingowych. W nowej koncepcji staramy się zrobić wiele miejsc ponad normę. Koszty przy tej skali inwestycji nie są jednak najważniejsze. Różnimy się od innych inwestorów z branży. Nie sprzedajmy naszych centrów zaraz po otwarciu. Nasze obiekty prowadzimy przez kilkanaście lat. Na etapie projektowania myślimy o tym, jak będzie wyglądała jego eksploatacja. Nie zależy nam na tanich rozwiązaniach. To jest później nieopłacalne.

• Na placu budowy trwają przygotowania. Kiedy wbijecie pierwszą łopatę?

– Powinno to nastąpić w maju. Rozpoczniemy budowę i przez jakiś czas będzie możliwość powrotu do większej wersji. Jeśli przez 3 miesiące nie uda nam się dojść do porozumienia w tej sprawie, zbudujemy mniejszy obiekt – pierwszą fazę całej inwestycji. Jednocześnie wystąpimy o pozwolenie na rozbudowę. W ten sposób postaramy się osiągnąć nasz cel. Niestety, w takim wypadku utracimy wartość urbanistyczną nowego projektu, która jest bardzo atrakcyjna.

• Powstanie więc szklany gmach, do którego w przyszłości "doklejone” zostaną nowe fragmenty?

– Albo od razu zbudujemy galerię według nowego projektu, albo zrealizujemy starą koncepcję. To będzie przyczółek do rozbudowy. Nie ma innego rozwiązania. Aktualnie robimy symulacje, jak połączyć pierwszą fazę z drugą. Mamy kilka rozwiązań rozbudowy. Wybór potrwa miesiąc. Później zabierzemy się za budowę. W tym czasie zakończy się przekładanie instalacji podziemnych. Budowa mniejszej wersji galerii potrwa 14 miesięcy. Można się więc spodziewać, że niezależnie od wszelkich sporów, jesienią przyszłego roku będziemy mogli zaprosić mieszkańców Lublina na pierwsze zakupy.