Ranking kredytów hipotecznych. Który bank może zaproponować optymalną ofertę?

Ogromne zainteresowanie kredytami hipotecznymi częściowo jest wynikiem rekordowo niskich stóp procentowych. Tak tanich kredytów hipotecznych nie mieliśmy jeszcze nigdy w historii - przypomina Jarosław Sadowski, główny analityk Expander Advisors.
Według NBP dla kredytów wypłaconych w lutym (najnowsze dostępne dane) średnie oprocentowanie wyniosło 2,82 proc., a średnie RRSO 3,17 proc. W obu przypadkach są to najniższe wartości w historii. Ta druga stawka jest o tyle istotna, że uwzględnia nie tylko odsetki, ale wszystkie koszty kredytu. Dodatkowo część banków powróciło do udzielania kredytów przy 10 proc. wkładzie własnym.

Problemy na rynku

Szukając najlepszego kredytu warto jednak pamiętać, że banki, które mają najbardziej atrakcyjną ofertę są „zasypywane” wnioskami. Prawo zobowiązuje je jednak do wydania decyzji kredytowej w ciągu 21 dni od momentu dostarczenia wniosku i kompletu wymaganych dokumentów.

- Nie zawsze są jednak w stanie dotrzymać tego terminu. To powoduje, że część z nich musi stosować różne triki. Niektóre zdecydowały się podwyższyć koszt kredytu, aby zmniejszyć napływ nowych wniosków. Inne zaprzestały kredytowania budowy domu, gdyż taki wniosek wymaga więcej pracy - wylicza Jarosław Sadowski.

Zdarza się również, że bank nagle żąda od wnioskodawcy dodatkowych dokumentów, aby w ten sposób uzyskać więcej czasu na rozpatrzenie wniosku.

Osoby, które w najbliższym czasie chcą uzyskać kredyt, powinny złożyć wnioski jednocześnie w 2-3 bankach. Jeśli ten z najlepszą ofertą będzie odwlekał decyzję lub odmówi udzielania kredytu, to od razu można skorzystać z innej oferty.

Wysoki wkład

Zanim zaczniemy porównywać oferty pod względem kosztów warto policzyć ile mamy wkładu własnego. Może się bowiem okazać, że w części banków nie mamy szans na kredyt. Dla przykładu jeśli ktoś posiada mniej niż 20 proc. wkładu, to nie dostanie kredytu hipotecznego w BNP Paribas, ING Banku Śląskim i Pekao Banku Hipotecznym. Pozostałe banki wymagają posiadania nie mniej niż 10 proc. wkładu.

- Nawet bardzo wysoki wkład własny nie gwarantuje jednak uzyskania kredytu. To zależy od tzw. zdolności kredytowej, czyli tego czy zdaniem banku dochody danej osoby pozwolą na pokrycie raty nowego kredytu oraz dotychczasowych kosztów życia - wyjaśnia Jarosław Sadowski. Poszczególne banki bardzo różnie szacują kwotę kredytu jaką może otrzymać jakaś osoba. Dla przykładu 3-osobowa rodzina z dochodem wynoszącym 5000 zł netto w ogóle nie ma szans na kredyt w Pekao Banku Hipotecznym, a w Banku Millennium, Banku Pekao czy Santander otrzyma około 350 000 zł.

Nie ma banku, który korzystnie liczy zdolność kredytową dla wszystkich typów klientów. Samotny wnioskodawca z dochodem 5000 zł netto, najwyższą kwotę (583 000 zł) uzyska w Banku Pekao. Mimo takiego samego dochodu jak wspomniana wcześniej rodzina, zdolność kredytowa jest w tym przypadku wyższa o ponad 200 000 zł. Wynika to z tego, że koszty utrzymania jednej osoby są znacznie niższe niż 3-osobowej rodziny. Dlatego taka osoba poradzi sobie ze spłatą wyższej raty niż w przypadku rodziny.

Kiedy nie chcą pożyczyć 

Bank może obawiać się udzielić kredytu, jeśli ktoś pracuje w branży, która została dotknięta pandemicznymi restrykcjami. Podejście poszczególnych banków do tej kwestii jest jednak bardzo różne. Jedne w ogóle nie udzielają kredytów osobom pracującym w branżach „ryzykownych”, a inne już tak, ale po spełnieniu określonych przez bank warunków. Wciąż są również takie banki, które nie udzielą kredytu w przypadku posiadania umowy cywilnoprawnej.  

Inną przyczyną problemów mogą być posiadane już produkty kredytowe. W niektórych przypadkach, aby otrzymać kredyt hipoteczny, wystarczy zrezygnować np. z limitu w koncie czy karty kredytowej. Problemem może też być zła historia kredytowa, czyli sytuacja, gdy w przeszłości ktoś spłacał jakiś kredyt z opóźnieniem. Przyczyną odmowy przyznania kredytu może też być wiek wnioskodawcy. Banki obawiają się pożyczać duże kwoty osobom młodym, które częściej niż inne grupy wiekowe mają problemy z terminową spłatą. W przypadku osób po 40-tce problemem może być to, że cześć raty będzie przypadało już na okres emerytalny. Bank może więc obawiać się, czy po przejściu na emeryturę taka osoba poradzi sobie ze spłatą.

Gdzie po kredyt z niskim wkładem

Analitycy Expandera sprawdzili, gdzie najlepiej pożyczyć 300 tys. zł na 25 lat. W kategorii kredytów z najniższym (10 proc.) wkładem własnym najtańsza okazała się oferta Santander. W tym wariancie bank oferuje marżę 2,79 proc., co po dodaniu stawki WIBOR na obecnym poziomie daje oprocentowanie wynoszące 3 proc. Do uzyskania takiej stawki wymagane jest otwarcie konta i zapewnienia na nie comiesięcznego wpływu kwoty nie mniejszej niż 3000 zł przez okres 5 lat. Konieczne jest również skorzystanie z karty kredytowej, którą trzeba co miesiąc wydawać min. 500 zł. 

- Bank wymaga też wykupienia od niego ubezpieczenia się na życie i ubezpieczenia mieszkania. W przypadku kredytu bez tych dodatkowych produktów oprocentowanie będzie wynosiło 3,4 proc.

Na kolejnych miejscach w tej kategorii znalazły się banki Millenium, PKO BP, Bank Pekao, Alior i MBank. Różnica w kosztach kredytu (pierwsze 5 lat) między pierwszym a ostatnim z nich wynosi ok 10 tys. zł.

Najtańszy kredyt z wyższym wkładem

Dla klientów posiadających więcej niż 20 proc. wkładu własnego najtańszą ofertę również przygotował  bank Santander. Marża wynosi 1,89 proc., co po dodaniu stawki WIBOR na obecnym poziomie daje oprocentowanie 2,1 proc. Pozostałe parametry są dokładnie takie same jak w przypadku kredytu z najniższym wkładem. Również trzeba otworzyć konto, zapewnić na nie wpływ wynagrodzenia oraz skorzystać z karty kredytowej i bankowego ubezpieczenia na życie i mieszkania. W przypadku oferty bez dodatkowych produktów oprocentowanie wyniesie 2,5 proc. Tuż za Santanderem uplasowały się ING Bank Śląski oraz Millenium. Zestawienie zamykają Peako Bank Hipoteczny oraz Alior Bank.