Sposoby na mieszkanie z niskim wkładem własnym

Nie masz 20 proc. wkładu własnego, aby kupić mieszkanie na kredyt? Nie jesteś sam. Z takim problemem mierzą się miliony Polaków, Brytyjczyków, Francuzów czy Niemców. Rozwiązaniem tego problemu może być oferta firm technologicznych. To tzw. proptechy, które coraz prężniej działają np. w krajach zachodniej Europy. Jakie mają pomysły na finansowanie nieruchomości?

Najem z dojściem do własności

Na Zachodzie takie oferty mają deweloperzy i fundusze czy szerzej firmy inwestujące na tym rynku. Przykładem tej drugiej może być Coownership. W ofercie mają dwa rozwiązania.

- W pierwszym ktoś kto nie ma pieniędzy na zakup całej nieruchomości kupuje tylko jej część. Może to zrobić nawet z pomocą kredytu hipotecznego. Najważniejsze jest jednak to, że nie trzeba kupować całej nieruchomości. Wspomniana firma bardzo chętnie kupi bowiem od 10 proc. do 50 proc. udziału w mieszkaniu - wyjaśnia Bartosz Turek, główny analityk HRE Investments.

Jeśli uda nam się uzbierać odpowiednio dużo pieniędzy, to możemy okupować coraz większy udział w nieruchomości w paczkach po 5 proc.

Drugie rozwiązanie to klasyczny najem z dojściem do własności. Działa to tak, że podpisuje się umowę najmu na maksymalnie 3 lata (z możliwością przedłużenia).

- Co miesiąc oprócz czynszu najemca wpłaca potem określoną kwotę tytułem wkładu własnego. Ten kapitał się kumuluje i gdy uzbiera się wystarczająco duży, to można iść do banku i zawnioskować o kredyt na zakup najmowanego mieszkania - dodaje Bartosz Turek.

Wprowadź się z pożyczkodawcą

Podobnie ddziała też Proportunity. Oni nie wynajmują nam jednak mieszkania, tylko udzielają pożyczki. Dzięki tej firmie można ubiegać się o hipotekę mając minimum 5 proc. wkładu własnego. Resztę (do 25 proc. ceny nieruchomości) kupuje firma inwestycyjna. W sumie więc to oni wykładają brakujące pieniądze na wkład własny.

Takie finansowanie kosztuje i to całkiem sporo (na swojej stronie podają przykład z oprocentowaniem na poziomie 8,49 proc. rocznie). Tak samo jak w Coownership ich udział w nieruchomości można wykupywać proporcjonalnie do tego jak zmienia się wartość domu lub mieszkania.

Kup taniej i podziel się zyskiem

Najbardziej niecodzienny i w sumie skomplikowany mechanizm stosuje firma Unison. W prostym ujęciu przedstawiane jest to tak, że dziś Unision kupuje udział w nieruchomości i czeka aż właściciel sprzeda dom czy mieszkanie. Gdy do transakcji dojdzie, to firma ma udział w zmianie ceny nieruchomości.

- Działa tu mnożnik razy 4. To znaczy, że jeśli dziś Unision wypłaci właścicielowi 10 proc. ceny nieruchomości, to zażąda przy sprzedaży zwrotu pożyczonych pieniędzy plus 40 proc. zmiany ceny. Działa to w obie strony – firma może dostać mniej niż pożyczyła, gdy nieruchomość traci na wartości i zarabia, gdy dom lub mieszkanie zdrożeje - wyjaśnia Bartosz Turek.

Brakuje gwarancji rządowych

Większości tych firm chleb mógłby jednak odebrać rząd wprowadzając prosty i tani mechanizm gwarancji kredytowych dla osób kupujących pierwsze relatywnie tanie mieszkanie - oceniają eksperci.

Na tej właśnie zasadzie bazuje program działający w Nowej Zelandii. Obywatelom, którzy posiadają w gotówce 5 proc. ceny nieruchomości i chcą kupić relatywnie tanie „cztery kąty”, udzielona może zostać gwarancja na brakujące 15 proc. ceny.

- Na te brakujące pieniądze trzeba się dodatkowo zadłużyć, ale banki pożyczają dodatkową kwotę chętnie jeśli za potencjalnym kredytobiorcą stoi państwowa gwarancja - wyjaśnia Bartosz Turek.

Oczywiście wciąż konieczne jest badanie zdolności kredytowej potencjalnego kredytobiorcy – jego rzetelności, wysokości osiąganych dochodów i ponoszonych kosztów. Przy tym jednak brak wkładu własnego przestaje być trudnym do przebycia problemem w drodze do własnego miejsca na ziemi.

- Podobnie mechanizm ten mógłby działać w Polsce. Bez wątpienia taki system gwarancji byłby kilka lub nawet kilkanaście razy efektywniejszy niż dopłaty do kredytów realizowane w Polsce w latach 2014-18 w ramach programu „Mieszkanie dla młodych” - ocenia Bartosz Turek.

Gwarancje są rozwiązaniem wielokrotnie tańszym niż bezpośrednie dopłat. Przychody z podatków związanych z realizacją takiego programu powinny być wielokrotnie wyższe niż koszty jego działania, a same koszty pojawiłyby się dopiero za kilka lat - oceniają eksperci.