Wzrost cen mieszkań. Polska w europejskiej czołówce

- W czasie pandemii ceny mieszkań rosły niemal wszędzie. Na początku pandemii wydawało się, że przyniesie ona znaczne spadki cen mieszkań. Ograniczenia w funkcjonowaniu wielu branż mogły bowiem doprowadzić do katastrofy gospodarczej. Udało się jednak temu zapobiec - mówi Jarosław Sadowski, główny analityk Expander Advisors.

Jednocześnie obniżenie stóp procentowych sprawiło, że mieszkania zamiast tanieć, ponownie drożały. Działo się tak nie tylko w Polsce, ale niemal w całej UE. Z danych Eurostatu wynika, że od końca 2019 r. do pierwszego kwartału 2021 r. ceny mieszkań wzrosły niemal we wszystkich krajach. Liderami są Luksemburg (22 proc.), Dania (17 proc.) i Litwa (15 proc). Polska z wzrostem o 11 proc. zajmuje siódmą pozycję.

Mieszkania dwa razy droższe

Na rynek nieruchomości warto również spojrzeć w długim okresie. Najstarsze dane Eurostatu, dotyczące cen mieszkań w Polsce sięgają 2005 r., a więc obejmują 15 lat. W tym przypadku ewidentnie się wyróżniamy, ponieważ wzrost cen mieszkań był najwyższy wśród 24 krajów UE, dla których dostępne są takie dane (brakuje danych dla Słowacji, Rumunii i Węgier). Przeciętny wzrost cen polskich mieszkań w tym okresie wyniósł aż 142 proc. Przy takim wzroście mieszkanie, które w 2005 r. kosztowało np. 200 000 zł, w 2020 r. było warte już 483 342 zł.

- Bardzo ciekawe jest to, że średnie ceny mieszkań w dwóch krajach są niższe niż 15 lat temu. Chodzi o Grecję i Włochy, które przeżywały w tym czasie trudności gospodarcze. Zaskoczeniem może być również sytuacja w Irlandii, gdzie przecież wzrost gospodarczy w ostatnich latach był imponujący. Mimo to ceny mieszkań są tam bardzo podobne do poziomu z 2005 r. - zwraca uwagę Jarosław Sadowski.

Skoro ceny mieszkań tak mocno u nas wzrosły, to niektórzy mogą się zastanawiać jak to możliwe, że mamy teraz taki boom na rynku nieruchomości. Odpowiedzią na to są dwa elementy – wysokość wynagrodzeń i koszt kredytu hipotecznego.

Dochody i ceny

Eurostat publikuje dane na temat poziomu wynagrodzeń netto (po uwzględnieniu podatku, składek i ulg). Wynika z nich, że w przypadku pary zarabiającej po przeciętnym wynagrodzeniu i która ma dwójkę dzieci, wzrost wynagrodzeń w Polsce był jedynym z najwyższych w UE. W ciągu 15 lat dochody netto takiej pary wzrosły o 143 proc., a więc nawet minimalnie więcej niż ceny mieszkań. Pod tym względem wyprzedziły nas jedynie Łotwa, Litwa i Estonia.

Zmiany dochodu netto pary o przeciętnych dochodach od 2005 r. a 2020 r.

Parom bez dzieci jest łatwiej

W momencie zakupu pierwszego mieszkania pary często nie mają jeszcze dzieci. W takim przypadku również zajmujemy 4 miejsce w UE, ale wzrost jest zauważalnie niższy. Wynosi 110 proc., a więc jest mniejszy niż wzrost cen mieszkań (142 proc). Gdyby mieszkania były kupowane za „gotówkę”, to oznaczałoby znaczący spadek dostępności mieszkań. W rzeczywistości zwykli ludzie kupują nieruchomości z pomocą kredytów hipotecznych, a te są dziś zdecydowanie tańsze niż 15 lat temu. Średnie oprocentowanie spadło z 7 proc. w 2005 r. do 3,5 proc. w 2020 r.

- Mieszkania są dziś zdecydowanie lepiej dostępne niż 15 lat temu Spadek oprocentowania kredytów sprawił, że choć cena przeciętnego mieszkania wzrosła aż o 142 proc., to rata kredytu na 30 lat wzrosła jedynie o 63 proc. - wylicza Jarosław Sadowski.

Dochody netto wzrosły o 143 proc. dla pary z dziećmi i o 110 proc. dla pary bez dzieci. Jeśli przykładowa para bez dzieci 15 lat temu zarabiała 3000 zł miesięcznie, to teraz ma dochód 6300 zł. Jeśli wcześniej rata kredytu na mieszkanie wynosiła 900 zł, to teraz rata za podobne mieszkanie wyniesie 1468 zł. Wtedy rata pochłaniała więc 30 proc. dochodu, a obecnie 23 proc. Po opłaceniu raty, na inne wydatki zostawało im 2100 zł, a teraz zostaje 4832 zł.

- Mimo najwyższego w UE wzrostu cen mieszkań ich dostępność w ciągu tych 15 lat się więc poprawiła i to zarówno dla pary z dziećmi jak i bez dzieci - ocenia Jarosław Sadowski.

Poprawa dostępności mieszkań wcale nie oznacza, że każdego na nie stać. Średnia dla całego kraju to bardzo ogólne ujęcie problemu. Tymczasem sytuacja w poszczególnych miastach, czy nawet dzielnicach bywa bardzo różna. Część miast szybko się wyludnia i tam ceny mieszkań są dość niskie, a ich dostępność dość dobra. W innych ceny rosną dużo szybciej niż pensje. Na sprawę można spojrzeć również pod kątem branży, w której ktoś pracuje. W niektórych pensje rosły bardzo szybko, a w innych niemal stoją w miejscu.