Ceny nieruchomości nadal szybują

Na zachowanie cen nieruchomości ma wpływ wiele czynników, począwszy od cen działek, materiałów budowlanych i robocizny, poprzez sytuację ekonomiczną nabywców i ich potrzeby, na polityce kredytowej banków skończywszy. Jakich zdarzeń w gospodarce i na rynku nieruchomości można oczekiwać i jak one wpłyną na ceny mieszkań w drugiej połowie 2019 roku?

Ceny rosną

– Obserwacja cen ofertowych mieszkań z rynku wtórnego prowadzi do wniosku, że w pierwszym kwartale 2019r., podobnie jak kwartał wcześniej, w największych polskich miastach nieruchomości drożały w tempie dwucyfrowym licząc rok do roku – wylicza Bartłomiej Baranowski, analityk serwisu Domiporta.pl. – Średnio, cena metra kwadratowego jest dziś o jedną dziesiątą większa niż przed rokiem.

Cena metra kwadratowego w pierwszym kwartale najbardziej wzrosła w Gdańsku, Katowicach i Białymstoku. Najniższą podwyżkę wśród największych polskich miast odnotowano w Łodzi – cena oczekiwana przez sprzedawców za metr kwadratowy mieszkania urosła tam średnio o 6 proc. Na pierwszym miejscu pod kątem kwoty jaką należało zapłacić za metr kwadratowy mieszkania znalazła się Warszawa z wynikiem niemal 10 tys. zł. Wśród największych miast Polski najtaniej było w Rzeszowie. Oferujący nieruchomości na sprzedaż w tym mieście oczekiwali za m2 lokalu 5 126 zł – wynika z uśrednionych danych z ogłoszeń zamieszczonych w serwisie domiporta.pl.

W Lublinie ceny nowych mieszkań mieszczą się w przedziale od 5059 zł za mkw. do 5238 zł za mkw., w zależności od powierzchni lokalu. Na rynku wtórnym ceny oscylują w granicach 5500 zł za mkw. To oznacza średnie wzrosty w granicach 5 proc. w skali roku.

– Dynamika cen na rynku wtórnym i pierwotnym jest zbliżona, choć nominalnie ceny mieszkań z tych dwóch segmentów różnią się – ocenia Bartłomiej Baranowski.

Potwierdzają to dane firmy REAS, z których wynika, że w pierwszym kwartale 2019 roku lokale sprzedawane przez deweloperów w 6 największych miastach Polski były średnio o 11,1 proc. droższe niż w analogicznym okresie przed rokiem. Najpopularniejszy typ mieszkań, czyli lokale 2-pokojowe, w pierwszym kwartale były najdroższe w Warszawie, gdzie metr kwadratowy był wyceniany przez oferujących na 7,5 tys. zł. Najmniej za ten sam typ mieszkania deweloperzy oczekiwali w Rzeszowie, zaledwie 4,7 tys. zł/mkw.

– By obiektywnie ocenić i próbować przewidzieć przyszłe zachowanie cen nieruchomości, obok historycznych wzrostów, trzeba spojrzeć też na otoczenie gospodarcze, które w tym roku każe deweloperom zachować ostrożność w inwestycjach, pomimo wzmożonego popytu i dobrej sytuacji ekonomicznej nabywców – komentuj Bartłomiej Baranowski. – Mowa tu o rosnących cenach gruntów, materiałów budowlanych i robocizny, którym towarzyszą obawy o pogorszenie koniunktury ekonomicznej w nadchodzących latach – wyjaśnia ekspert.

Coraz trudniej budować

Pozytywnym dla rynku deweloperskiego zjawiskiem jest z pewnością to, że w Polsce brakuje 2,1 mln mieszkań - wynika z raportu UN Global Compact Network Poland. Autorzy tego badania twierdzą, że sytuacja będzie się pogarszać i w 2030 roku niedobór lokali wyniesie już 2,7 miliona. Można więc ostrożnie przewidywać, że popyt na mieszkania nie powinien zmniejszyć się w nadchodzących latach, o ile nie nastąpi istotne pogorszenie koniunktury gospodarczej.

Jak w tej chwili wygląda sytuacja na budowach? Póki co widać tam niesłabnący ruch. W pierwszym trzech miesiącach br. deweloperzy rozpoczęli budowę 53,9 tys. mieszkań, co oznacza wzrost o 12,3 proc. rok do roku. Liczba budowanych lokali jest niemal dwukrotnie większa od liczby tych, które w I kwartale zostały oddane do użytkowania.

– Na horyzoncie widać jednak pewne oznaki spowolnienia – jest nim spadająca aż o 20 proc. rok do roku liczba otrzymanych pozwoleń na budowę – zauważa Bartłomiej Baranowski. – Może ona wynikać z rosnących kosztów budowy i obaw, że nie da się ich przekuć w proporcjonalne podwyżki cen mieszkań, aby deweloperzy mogli utrzymać marże na dotychczasowym poziomie, tym bardziej, że już wyniki sprzedaży giełdowych spółek deweloperskich za pierwszy kwartał br. nie napawają optymizmem.

Deweloperzy, zmagając się z rosnącymi kosztami robocizny, niedoborem wykwalifikowanych pracowników czy malejącą liczbą działek w atrakcyjnych lokalizacjach, są w coraz trudniejszej sytuacji pomimo niesłabnącego popytu na mieszkania. W połączeniu z rosnącym popytem powoduje to wzrost cen nieruchomości na rynku pierwotnym.

Klienci w dobrej sytuacji

Wzrostowi cen nieruchomości, zarówno na rynku pierwotnym, jak i wtórnym sprzyja też poprawiająca się kondycja gospodarstw domowych. To z kolei wynik coraz lepszej sytuacji na rynku pracy.

- W Polsce rosną pensje i spada bezrobocie, a to zwiększa liczbę potencjalnych nabywców oraz ich zdolność kredytową – wyjaśnia Bartłomiej Baranowski.

Przeciętne zatrudnienie w sektorze przedsiębiorstw w pierwszym kwartale br. było o 3,1 proc. wyższe niż przed rokiem, choć jego dynamika nieco spowolniła – podał GUS. W marcu stopa bezrobocia rejestrowanego wyniosła 5,9 proc. Obniżyła się o 0,7 pkt proc. rok do roku. Przeciętne miesięczne wynagrodzenie brutto w sektorze przedsiębiorstw w okresie styczeń – marzec br. wyniosło 5015 zł i było o 6,7 proc. wyższe niż w analogicznym okresie ubiegłego roku.

Gospodarka zwalnia

Ekonomiści ostrzegają jednak przed nadchodzącym spowolnienie gospodarki. 7 maja Komisja Europejska opublikowała wiosenną korektę prognozy wzrostu gospodarczego dla krajów UE. Wynika z niej, że Polska będzie się w tym roku rozwijała wolniej niż w ubiegłym roku, a później czeka nas dalsze spowolnienie. Obawy może też budzić rosnąca inflacja, która zwiększa ryzyko podwyżek stóp procentowych, a wcześniej wzrostu stopy WIBOR, od której uzależnione jest oprocentowanie kredytów mieszkaniowych.

Prezes NBP wielokrotnie podkreślał jednak, że o ile nie wystąpią niespodziewane zjawiska rynkowe, to RPP nie powinna podnieść stóp w tej kadencji, tj. do 2020 r. 3-miesięczna stopa WIBOR utrzymuje się na poziomie 1,72 proc.

Będzie trudniej o kredyt?

Obawy mogą budzić także zapowiadane najbliższym czasie zmiany w polityce kredytowej banków. Pomimo rosnącego zainteresowania kredytami mieszkaniowymi, banki zamierzają zaostrzać warunki przyznawania kredytów – wynika z danych NBP. Na razie nie widać jednak, aby z tego powodu zainteresowanie kredytem spadało. Według BIK, w kwietniu br. wzrosła średnia kwota wnioskowanego kredytu, jak również liczba złożonych wniosków kredytowych.

Przeciętna kwota finansowania, o jakie ubiegali się nabywcy nieruchomości, wyniosła 273,16 tys. zł i była o 9,8 proc. większa niż przed rokiem. Według Expandera, średnia marża dla kredytu z 10-proc. wkładem własnym wyniosła w marcu 2,3 proc. i była niższa niż przed rokiem (2,6 proc.).

Wciąż dobra, ale pogarszająca się sytuacja w gospodarce, połączona ze spodziewanym zaostrzeniem warunków kredytowych, może przyhamować wzrost cen nieruchomości w Polsce, z obecnego 2-cyfrowego w stronę 1-cyfrowego tempa. Z drugiej jednak strony rosnące koszty budowy i możliwe obniżenie podaży mieszkań na rynku pierwotnym oraz rosnące potrzeby mieszkaniowe Polaków to zjawiska, które będą przeciwdziałać korekcie cen – oceniają eksperci.