Ceny mieszkań poszły w górę. Koniec programu Mieszkanie dla Młodych

Bank Gospodarstwa Krajowego zakończył przyjmowania wniosków w programie Mieszkanie dla Młodych. To zgodnie z prognozami specjalistów poskutkowało statystycznym wzrostem cen mieszkań.

– Nie chodzi oczywiście o to, że nagle mieszkania stały się droższe – rzecz w tym, że w MdM kupowane są lokale tańsze, zmienia się więc struktura mieszkań w bazie transakcji – wyjaśnia Marcin Krasoń, analityk firmy Home Broker. – W okresie wysokiej popularności MdM-u więcej nabywców znajdują lokale z niższej półki, gdyż takie kwalifikują się do dopłat. Gdy MdM wypada z gry, jest ich po prostu mniej, co skutkuje wzrostem średniej ceny transakcyjnej, ale nie oznacza, że za takie samo mieszkanie można dostać więcej – dodaje.

Wysokie wzrosty

W trzech dużych miastach zanotowano spore zmiany średnich cen. Są to Łódź (+15 proc.), Bydgoszcz (+12,5 proc.) i Gdańsk (+10,8 proc.). Wszystko to miasta, w których mieszkania z dopłatami dostępne są względnie łatwo, w pierwszym kwartale liczba wniosków o dopłaty w nich wyniosła odpowiednio 390, 429 i 598.

– Przykładowo w Szczecinie było to 309 wniosków. Gdy teraz sprzedaje się mniej mieszkań z dopłatami, średnia cena transakcyjna idzie w górę – dodaje Krasoń.

Jedynym dużym rynkiem, na którym zanotowano obniżkę przeciętnej ceny jest Kraków, gdzie metr kwadratowy mieszkania kosztuje aktualnie 6327 zł, co jest kwotą o 2,5 proc. niższą od tej sprzed roku. W Poznaniu i Warszawie, które są bardzo ważnymi i dużymi rynkami ceny wzrosły o 0,5 proc., a we Wrocławiu stawki cen transakcyjnych są dziś wyższe od tych sprzed roku o 3,9 proc.

W Lublinie przeciętna cena to 4842 zł za mkw. W ciągu roku wzrosła o blisko 3 proc. – W długim terminie w skali kraju wciąż obserwujemy stabilizację średnich cen mieszkań, choć przez ostatni rok wahania są większe niż przez poprzednie trzy lata – podsumowuje Krasoń.

O cenie porównywalnych mieszkań w największej mierze decyduje ich lokalizacja. Standardowo drożej jest w większych miastach, acz mamy od tego wyjątki. Łódź jest trzecim największym miastem w Polsce, ale ceny do tego nie przystają, co wynika ze specyficznej struktury demograficznej miasta i jego niskiej atrakcyjności dla inwestorów. Drożej jest nie tylko we Wrocławiu, Poznaniu i Gdańsku, ale i w Lublinie, Szczecinie, Bydgoszczy czy Białymstoku.

Mniejsza sprzedaż

Koniec dopłat to też powód dla którego niektórzy deweloperzy mogą wiosnę zaliczyć do mniej udanych okresów. Powodów jest kilka. Po pierwsze dla większości rodaków majówka to okres sprzyjający relaksowi w gronie rodziny i przyjaciół, a nie czas na poważne decyzje o zakupie nieruchomości i zadłużaniu się na 20-30 lat. Do tego trzeba dodać uspokojenie, z jakim mamy do czynienia po wyczerpaniu się pieniędzy na dopłaty do kredytów. 

– Działa tu prosty mechanizm – skoro wiele osób przyspieszyło zakup, aby załapać się na budżetowe dofinansowanie, to część popytu się wyczerpała i w najbliższych miesiącach Polacy kupią mniej mieszkań – prognozuje Krasoń.

Dla kupujących jest to okazja, aby bardziej stanowczo negocjować warunki sprzedaży mieszkań.

Rynek kredytowy

Najnowsze dane zebrane przez Open Finance sugerują, że trzyosobowa rodzina, w której obie osoby dorosłe pracują i zarabiają średnią krajową, może otrzymać na zakup mieszkania 490 tys. zł (30-letni dług). To bez mała najwyższy wynik w historii.

– Zawdzięczamy go niskiemu poziomowi stóp procentowych i rosnącym wynagrodzeniom – wyjaśnia Bartosz Turek, analityk Open Finance. – Banki teoretycznie chcą więc pożyczać dużo. Problem w tym, że aby wykorzystać zdolność kredytową modelowa rodzina musiałaby mieć nawet ponad 150 tys. zł gotówki tytułem 20-proc. wkładu własnego i na pokrycie kosztów transakcyjnych.

Większym problemem jest więc dziś zebranie niezbędnego wkładu własnego (minimum 10 proc. wartości nieruchomości) niż posiadanie zdolności kredytowej. Właśnie dlatego rodzimy rynek mieszkaniowy jest w mniejszym stopniu narażony na pęcznienie bańki spekulacyjnej na rynku mieszkaniowym. Dowodem na to są w miarę stabilne ceny mieszkań pomimo dynamicznego ożywienia trwającego prawie cztery lata.

Źródło: Home Broker