Nowe zasady obrotu gruntami. Kto może kupić ziemię?

Dosłownie „rzutem na taśmę” rząd zdążył z pracami nad ustawą, która ograniczy wolny obrót ziemią rolną w Polsce. Weszła ona w życie 30 kwietnia. Prezydent podpisał ją na cztery dni przed tą datą, a w międzyczasie ustawę trzeba było jeszcze opublikować.

– Szybkość z jaką prawo było tworzone i jak szybko wchodzi w życie może zaskakiwać, skoro od 12 lat wiadomo było, że rodzimy rynek zostanie otwarty na nabywców z Unii, którzy chcieliby zostać właścicielami parceli w Polsce – komentuje Bartosz Turek, analityk Lion’s Bank. – Taki okres wynegocjowaliśmy przystępując do UE.

Wspomniana ustawa za cel stawia sobie: ukrócenie spekulacji ziemią, ochronę przed wykupem przez cudzoziemców, a tym bardziej miała zapobiec usankcjonowaniu zakupów, które zgodnie z nieoficjalnymi doniesieniami mieli kupować w Polsce obywatele UE za pomocą podstawionych osób, czyli na tzw. „słupy”.

– Problem w tym, że luki w ustawie mogą pozwolić na legalizację takich transakcji – ocenia Turek.

Nierolnik kupi niewiele

Ustawa mówi, że co do zasady nabywcą ziemi będzie mógł być tylko rolnik indywidualny. W rozumieniu ustawy jest to osoba posiadająca kwalifikacje rolnicze, która od 5 lat mieszka na terenie gminy, gdzie posiada działkę rolną i od 5 lat samodzielnie na niej gospodaruje. Gdyby tego wszystkiego było mało, nawet jeśli nabywcą ziemi będzie rolnik, musi on przez 10 lat uprawiać ziemię i do tego nie będzie mógł on jej w tym czasie wydzierżawić czy sprzedać. W wyjątkowych sytuacjach na sprzedaż zgodę wydawać będzie sąd. Jest jednak kilka wyłączeń spod tej ogólnej zasady. Z grona nierolników działkę rolną będzie mogła nabyć np. jednostka samorządu terytorialnego (np. gmina), skarb państwa, kościoły i związki wyznaniowe, osoba bliska zbywcy lub osoba dziedzicząca po zmarłym rolniku.

– W innych przypadkach na transakcję będzie musiał się zgodzić prezes ANR – wyjaśnia Turek. – Ten wyda decyzję pozytywną, jeśli zbywca udowodni, że nikomu innemu niż nierolnikowi ziemi nie może sprzedać. O zgodę będzie mógł też wystąpić nierolnik, który udowodni, że będzie dobrze gospodarował i zobowiąże się, że przez 5 lat będzie mieszkał na terenie gminy, gdzie planuje rozpocząć działalność rolniczą. Jeśli rolnik nie dostanie zgody na sprzedaż, cenę rynkową za nieruchomość będzie musiała zapłacić ANR.

Inne wyłączenia dotyczą powierzchni działek. Nadal możliwy będzie wolny obrót działkami o powierzchni do 0,3 ha. Działki większe - do 0,5 ha - nierolnik kupi jedynie jeśli na działce będzie się znajdował dom.

– Ciekawą furtką jest też zapis, zgodnie z którym zbywalność pod rządami nowej ustawy zachowają też działki, dla których do 30 kwietnia 2016 roku wydane zostały warunki zabudowy.

Państwowa tylko dla dzierżawców

Ustawa wprowadza zakaz sprzedaży państwowej ziemi. Zasada ta ma dotyczyć będzie działek stricte rolnych o powierzchni ponad 2 ha – te będzie można tylko dzierżawić. Zakaz nie będzie więc obowiązywał wobec mniejszych parceli oraz tych dla których np. wydano warunki zabudowy czy uchwalono plan miejscowy zakładający wykorzystanie inne niż rolnicze. W sprawach indywidualnych zgodę na sprzedaż będzie mógł wydać odpowiedni minister.

Zgoda na spekulację?

Większa kontrola ma w teorii ukrócić spekulację gruntami i utrudnić cudzoziemcom wykupienie ziemi nad Wisłą. Nowelizacja ustawy bez wątpienia to utrudni, ale zdaniem ekspertów, raczej nie uniemożliwi.

– Już dziś mowa jest o tym, że stworzenie dwóch firm powiązanych kapitałowo pozwala opracować taką konstrukcję prawną, która pod rządami nowej ustawy pozwoli dowolnie przenosić prawo do gruntu – wyjaśnia Turek. – Czas pokaże jak długo taka furtka będzie otwarta i czy faktycznie przeprowadzone w ten sposób transakcje będą skuteczne. Niemniej rozwiązanie to w oczywisty sposób wykorzystywane może być właśnie przez większych graczy na rynku, a tym bardziej cudzoziemców, którzy w trakcie ostatnich lat omijając regulacje dokonali zakupów z wykorzystaniem podstawionych osób.

Ceny w dół

Widmo wprowadzenia nowej ustawy spowodowało spory ruch na rynku. Choć nie ma jeszcze twardych danych podsumowujących transakcje z ostatnich miesięcy, to pojawiające się oferty już sugerują, że na ostatniej prostej właściciele ziemi rolnej wyraźnie obniżali ceny i szukali nabywców na swoje parcele. Wszyscy obawiali się oczywistej konsekwencji nowych zasad obrotu, czyli spadku popytu. W efekcie trzeba się liczyć z tym, że ceny ziemi rolnej nie tylko nie będą rosły w dotychczas obserwowanym tempie (aż 17 proc. rocznie przez ostatnie 11 lat), ale mogą nawet spaść. O tym jak daleko idąca kontrola obrotu ziemią może wpłynąć na poziom cen świadczą przykłady francuski i węgierski.

– W krajach tych ziemia jest tańsza o około 30-50 proc. od rodzimej – dodaje Turek. – Trzeba przy tym podkreślić, że ustawa dotyczy obrotu ziemią rolną, a nie budowlaną.

Jest to ważne rozróżnienie dla osób, które kupiły hektary w celu tzw. odrolnienia. Z drugiej strony nowa ustawa może stanowić sporą barierę dla deweloperów – szczególnie tych, którzy działają na obrzeżach miast.

Źródło: Lion’s Bank