Historia budowy mogącej zachwiać lubelskim Ratuszem. Czy prezydent Krzysztof Żuk zostanie odwołany?

Działka na sprzedaż

O zgodę na sprzedaż miejskich działek między Wieniawską a Spokojną prezydent Lublina poprosił radnych wiosną 2013 r. Uzasadnienie nie było zbyt rozbudowane. Czytamy w nim m.in., że „sprzedaż nieruchomości wpłynie na dalszy rozwój zagospodarowania tego rejonu miasta. Z uwagi na konieczność pozyskania środków finansowych do budżetu miasta, sprzedaż tychże nieruchomości jest uzasadniona”. Radni dali na to zgodę, uchwała zapadła 25 kwietnia 2013 r.

Niewiele później, bo 15 lipca Urząd Miasta wydał decyzję ustalającą warunki zabudowy terenu. Mowa w niej o budynku biurowo-usługowym z powierzchnią handlu do 2 tys. mkw. oraz parkingiem podziemnym. O taką decyzję do wydziału architektury wnioskował wydział sprzedający miejskie nieruchomości, co akurat nie jest niczym niecodziennym, bo łatwiej o kupca na działkę, jeśli wiadomo, jak może być wykorzystana.

24 lipca ogłoszono wykaz nieruchomości przeznaczonych na sprzedaż, 16 września Urząd Miasta ogłosił przetarg i jego datę wyznaczył na 20 listopada.

Orion kupuje działkę

Na budzący zainteresowanie mediów przetarg zgłosiło się pięciu inwestorów. Licytacja zaczęła się od ceny wywoławczej 8,5 miliona złotych. Cena była przebijana aż 21 razy, a licytacja stanęła na kwocie 11,7 miliona złotych. Tyle za nieruchomość dał lubelski deweloper Edward Leńczuk, prowadzący firmę Orion, który w latach 1987-90 był prezydentem Lublina.

Dziś politycy Prawa i Sprawiedliwości twierdzą, że sprzedający miejskie grunty prezydent Lublina od początku robił to w celu ulokowania tu nowej siedziby miasta. - Prezydent przyznał, że sprzedając działkę czynił to z zamiarem przyszłego wynajmu powierzchni - mówi Grzegorz Czelej, senator PiS, wicemarszałek Senatu. - To jest w stenogramach sądowych - podkreśla.

20 grudnia 2013 r. sprzedaż ziemi deweloperowi zostaje sfinalizowana.

Tak, chcemy tutaj

W połowie lutego 2014 r. w rozmowie z „Dziennikiem Wschodnim” prezydent Krzysztof Żuk przyznał, że miasto interesuje się biurowcem planowanym na nieruchomości, którą kupił Orion. – Współpracujemy z inwestorem w zakresie określenia naszych oczekiwań – mówi prezydent Lublina. – Dla nas istotne jest, by mieszkańcy mieli w jednym miejscu cały urząd. Mamy dylemat, czy budować samemu, czy też wynajmować lub odkupywać budynek rozkładając to w czasie.

Zdaniem prezydenta za taką, a nie inną lokalizacją przemawia to, że działka leży naprzeciw biurowca Urzędu Miasta przy Wieniawskiej 14. Wówczas trwały rozmowy co do potrzebnej urzędowi powierzchni, ceny i formalnej strony takiej transakcji.

Ratusz szuka biur

Dwa tygodnie po tych wypowiedziach prezydenta Ratusz ogłosił, że szuka do wynajęcia ponad 14 tys. mkw. powierzchni biurowej. Urzędnicy zastrzegli, że interesuje ich obręb al. Solidarności, al. Unii Lubelskiej, Al. Zygmuntowskich, al. Piłsudskiego, ul. Narutowicza, Głębokiej, Sowińskiego i Poniatowskiego. Nie wymagali, by budynek już istniał.

– Jeśli byłby to nowy budynek, to mamy nadzieję, że większe będą możliwości związane z aranżacją powierzchni – tłumaczył nam Andrzej Wojewódzki, sekretarz miasta.

Gdy pytaliśmy, czy sprawa nie jest już przypadkiem przesądzona (biorąc pod uwagę wcześniejszą wypowiedź prezydenta dotyczącą ul. Wieniawskiej), Wojewódzki odpowiedział: – Mamy nadzieję, że otrzymamy kilka ofert.

Oferty były trzy

Wynajem zaproponowały miastu trzy firmy. Jedna z nich to Orion z propozycją miejsca w biurowcu planowanym przy Wieniawskiej. Firma zaoferowała 23 tys. mkw. powierzchni i 230 miejsc parkingowych, a wszystko to dostępne już na koniec 2016 r.

Ten sam termin wskazywał drugi oferent, spółka Meblohurt proponująca 14 tys. mkw. i 500 miejsc parkingowych przy Czechowskiej 19 i 19a.

Trzecim chętnym była spółka Centrum Zana z ofertą wynajęcia 15 tys. mkw. w budynku, który miałby stanąć na działce na rogu ul. Leszczyńskiego i al. Długosza. Ale spółka odpadła z gry. – Nie spełniła wymogów formalnych. Nie przedłożyła dokumentów potwierdzających dysponowanie gruntem – wyjaśniała wówczas Joanna Bobowska z Urzędu Miasta. W czasie, gdy spółka Centrum Zana składała swoją ofertę nieruchomość przy al. Długosza była jeszcze miejską własnością.

Na placu boju pozostały dwa podmioty. W lipcu 2014 r. nieoficjalnie wiadomo było, że wygra Orion.

Jest umowa

W sierpniu wiadomo było już na pewno. 7 sierpnia 2014 r. miasto podpisało z Orionem (w formie aktu notarialnego) umowę najmu. Deweloper zobowiązał się do 30 września 2017 r. przekazać Urzędowi Miasta 14 tys. mkw. biur i ok. 200 bezpłatnych miejsc parkingowych. Umowę zawarto na 10 lat, a przez ten czas czynsz wyniósłby ok. 70 mln zł. Było też zastrzeżenie, że po dwóch latach miasto będzie miało prawo kupić całość lub część wynajmowanej powierzchni, a Orion będzie zobowiązany ją sprzedać. Zapisano też sposób ustalenia ceny sprzedaży jako średnią między dwiema niezależnymi wycenami.

– Po przeprowadzce UM z obecnych 26 lokalizacji będzie prowadził działalność jedynie w 5 siedzibach – podkreślali urzędnicy.

Krytyka, kontrola

Niespodziewanie umowa rozpaliła polityczne emocje na ostatniej prostej wyścigu o fotel prezydenta Lublina w listopadzie 2014 r. Kandydat PiS, Grzegorz Muszyński zarzucił niegospodarność ubiegającemu się o reelekcję Krzysztofowi Żukowi z PO. W studiu TVP Lublin stwierdził, że miasto zapłaci dwukrotnie za ten obiekt i że naruszono „kardynalne zasady jawności, przejrzystości i uczciwości”.

W odpowiedzi Krzysztof Żuk pozwał Muszyńskiego do sądu w trybie wyborczym i w pierwszej instancji wygrał. W drugiej wyrok został uchylony, a sprawa umorzona, co przeszło bez większego echa, bo rozstrzygnięcie zapadło już po wygranych przez Żuka wyborach.

Polityczni konkurenci prezydenta nie poprzestali na krytyce. O zbadanie sprawy wystąpił do Najwyższej Izby Kontroli poseł PiS, Krzysztof Michałkiewicz. Jego zdaniem Urząd Miasta ominął przetarg, bo – jak argumentował poseł – biurowiec ma powstać na potrzeby miasta, według jego wskazań i wymogów, a zapłata będzie ukryta w czynszu i w cenie sprzedaży budynku. Poseł twierdził, że z przetargu można zrezygnować tylko przy zakupie już istniejących budynków, a ten dopiero powstanie. Michałkiewicz chciał też, by sprawę prześwietlił Urząd Zamówień Publicznych.

Tak nie można

Wielomiesięczną kontrolę Urząd Zamówień Publicznych wszczął w styczniu 2015 r. W jej wyniku 21 września stwierdził, że miasto naruszyło przepisy. W jaki sposób? W ocenie urzędu Ratusz udzielił firmie Orion zamówienia na roboty budowlane, czego nie mógł zrobić bez przetargu.

„Rzeczywistym, priorytetowym celem umowy z dnia 7 sierpnia 2014 r. jest budowa obiektów budowlanych, które następnie – po wybudowaniu – będą oddane do dyspozycji Gminie Lublin na mocy umownego stosunku, formalnie zakwalifikowanego przez strony jaklo „umowa najmu”.

W takiej sytuacji, zgodnie z orzecznictwem unijnym, główny przedmiot umowy najmu stanowią roboty budowlane (...)” – czytamy w informacji prezesa UZP. A dalej, że „Wynajmujący zawierając umowę faktycznie zobowiązał się do wykonania robót budowlanych, bez wykonania których najem nie będzie miał miejsca”.

Z tą oceną faktów miasto się nie zgodziło i 15 października wniosło zastrzeżenia do drugiej instancji, którą jest Krajowa Izba Odwoławcza. A ta odrzuciła zastrzeżenia i podtrzymała argumenty prezesa UZP. – Argumentacja jest tak obszerna, że nie wymaga szczególnego uzupełnienia, niecelowe jest także jej powtarzanie – stwierdza w uchwale z 30 października Krajowa Izba Odwoławcza. Dalej miasto nie ma już gdzie się odwołać.

Wszystko legalnie

Ratusz mimo wszystko broni swoich decyzji. – Nigdy naszym zamiarem nie było zlecenie robót budowlanych – podkreśla Zbigniew Dubiel, szef radców prawnych Urzędu Miasta. A prezydent zapewnia, że prawa nie naruszono. – Zawarcie umowy z firmą Orion było poprzedzone szeregiem analiz prawnych – mówi prezydent i jako sztandarową analizę wskazuje tę od byłego arbitra UZP, Lidii Piotr-Krajeckiej. Ale ekspertyza nosi datę 3 grudnia 2014 r., a to prawie cztery miesiące po podpisaniu umowy.

W wynikach kontroli nie ma stwierdzenia, że miasto musi rozwiązać umowę. O sądowne jej unieważnienie mógłby wnioskować za to prezes UZP. – Dokumenty przedmiotowej sprawy będą analizowane pod tym kątem – stwierdziła we wtorek Anna Łagocka z Urzędu Zamówień Publicznych. Ale okazji do złożenia wniosku do sądu UZP już mieć nie będzie, bo w środę umowa została rozwiązana przez miasto i Orion za porozumieniem stron.

W oficjalnym komunikacie stwierdził w czwartek, że „konieczność rozwiązania” umowy zaistniała „w związku z brakiem zapowiedzi”, że Urząd Zamówień Publicznych wystąpi do sądu. A to zdaniem miasta „skutkuje brakiem możliwości prawnych dalszej obrony stanowiska gminy”.
W efekcie żaden sąd umowy już nie oceni.

Będą karać?

Rozwiązanie umowy nie kończy całej sprawy. – Prezes UZP złożył zawiadomienie o naruszeniu dyscypliny finansów publicznych – stwierdza Łagocka. Zawiadomienie trafia do rzecznika dyscypliny przy Regionalnej Izbie Obrachunkowej, który ma prawo skierować wniosek o ukaranie winnych do działającej w Lublinie komisji orzekającej. Najłagodniejsza kara to upomnienie, najsurowszą jest zakaz pełnienia stanowisk związanych z zarządzaniem publicznymi pieniędzmi.

Od werdyktu można się odwołać do głównego rzecznika dyscypliny finansów publicznych w Warszawie. To ostatnia instancja.

PiS jako winnego wskazuje prezydenta i żąda kary najsurowszej. Prezydent odpowiada, że miejskie finanse w żaden sposób na tej umowie nie ucierpiały, bo z kasy miasta nie została na ten cel wydana ani złotówka. I że po rozwiązaniu umowy Orion nie ma podstawy do żądania od miasta żadnej kwoty.

– Inwestor stawia biurowiec na własne ryzyko – mówi Żuk.

W czwartek ustaliliśmy, że w zawiadomieniu złożonym przez UZP wskazane zostały osoby, które zdaniem urzędu odpowiadają za całą sprawę z ramienia miasta. – Zawiadomienie dotyczy dwóch osób: pana Krzysztofa Żuka prezydenta miasta Lublin oraz pana Andrzeja Wojewódzkiego sekretarza miasta Lublin – informuje Łagocka.

Budowa zaczęła się 4 listopada i trwa nadal.