Pożyczą Ci na całe mieszkanie

Kredyt bez wkładu własnego może zaciągnąć każdy, kto ma wystarczający dochód, by spłacać wyższe raty. Trzeba też opłacić dodatkowe ubezpieczenie. Składka, zwykle liczona od różnicy między wkładem standardowo wymaganym przez bank a faktycznie wniesionym, pobierana jest z góry za 5 lub 10 lat.
Jak to działa? Załóżmy, że zaciągamy 100 tys. zł kredytu na zakup mieszkania w tej samej cenie. Bank wymaga standardowo 20 proc. środków własnych. Niestety, nie mamy takiej kwoty. Składka ubezpieczenia zostanie naliczona od 20 tys. zł. Jeśli opłacimy ją za 5 lat, wyniesie ok. 4 proc. tej kwoty, czyli 800 zł. Jeśli spłacając raty nie osiągniemy w tym czasie wymaganego przez bank poziomu relacji kredytu do wartości nieruchomości, będziemy mogli wykupić ubezpieczenie na kolejne 5 lat. W niektórych bankach można wykupić ubezpieczenie od razu na 10 lat.
Po co bankowi ubezpieczenie? Jeśli kredytobiorca przestanie spłacać, bank – z pomocą komornika – sprzeda mieszkanie na licytacji. Cena wywoławcza to 75 proc. wartości rynkowej nieruchomości. Oznacza to, że jeśli takie nieszczęście zdarzy się w pierwszych latach spłaty kredytu, bank poniesie poważną stratę. Pokrywa mu ją ubezpieczyciel.
Problem ze sfinansowaniem całego mieszkania kredytem może się pojawić w przypadku nieruchomości z rynku wtórnego. Dlaczego? Bo zbywcy żądają przeważnie zadatku w wysokości ok. 10 proc. ceny mieszkania. Kredytobiorca, który chce zaciągnąć kredyt bez wkładu własnego, często nie ma takiej gotówki. Wyjść jest kilka. Nieruchomość możemy kupić bez umowy przedwstępnej. W tym przypadku ryzykujemy jednak, że w tzw. międzyczasie właściciel sprzeda mieszkanie komuś innemu. Jeśli zbywca się zgodzi, możemy podpisać umowę przedwstępną bez uiszczania zadatku.
Można też pożyczyć pieniądze na zadatek, a następnie dostać ich „zwrot” od banku. Występujemy wówczas o kredyt np. na 90 proc. wartości nieruchomości i dodatkowo o zrefinansowanie poniesionych kosztów (czyli np. zadatku). 100-procentowe finansowanie opłaca się także wówczas, gdy mamy oszczędności na wkład własny.
A jakie są wady 100-procentowego finansowania? Pożyczając więcej – zapłacimy wyższe raty. Bank może także podwyższyć oprocentowanie (mimo że dzięki wsparciu ubezpieczyciela nie ponosi większego ryzyka niż przy kredycie z 20-proc. wkładem własnym). Eksperci Niezależnego Doradcy Finansowego Expander zalecają jednak swoim klientom minimalizowanie wkładu własnego i jednoczesne inwestowanie oszczędności w fundusze inwestycyjne. To się opłaca! (bmk)