Ceny w górę, a mieszkań coraz więcej

Średnie wynagrodzenie w sektorze przedsiębiorstw w grudniu, po przeliczeniu na kwotę netto, po raz pierwszy w historii przekroczyło poziom 4000 zł. Jednocześnie średnie oprocentowanie kredytów hipotecznych w grudniu było rekordowo niskie i według NBP wyniosło 2,83 proc. Z wyliczeń Expandera wynika, że dzięki tym zmianom w IV kw. 2020 r. rata kredytu na 50-metrowe mieszkanie pochłaniała 18,5 proc. dochodu netto pary o przeciętnych zarobkach. Mieszkania były więc rekordowo dobrze dostępne.

Jednym z kluczowych elementów wpływających na ceny mieszkań jest rynek pracy. Mimo pandemii udało się utrzymać bezrobocie na dość niskim poziomie. Według Eurostatu w grudniu 2020 r. w Polsce wynosiło 3,3 proc. i było drugim najniższym w UE.

– Oczywiście pandemia mocno dotknęła wiele branż. Nie należy jednak zapominać, że są również takie, które funkcjonują w miarę normalnie i wciąż się rozwijają – mówi Jarosław Sadowski główny analityk Expander Advisors.

Pensje i kredyty

W czasie pandemii wciąż rosły też wynagrodzenia. Średnia pensja netto w grudniu ubiegłego roku wyniosła 4300 zł, czyli po raz pierwszy przebiła poziom 4000 zł. Oczywiście grudzień jest wyjątkowy, ponieważ wtedy średnią zawyżają premie roczne. Warto jednak zwrócić uwagę, że rok wcześniej w grudniu też były premie, a mimo to kwota netto wzrosła 8,3 proc.

Kolejny bardzo istotny element, który ma ogromny wpływ na ceny mieszkań, to koszt kredytu hipotecznego. W grudniu 2020r. był on najniższy w historii.

Analitycy Expandera wyliczyli że dostępna kwota kredytu (dla osoby o przeciętnych zarobkach) jest aż o 25 proc.wyższa niż przed rokiem. Zamiast 274 tys. zł można otrzymać 344 tys. zł.

– W tej sytuacji wzrost cen mieszkań w 2020 r. nie wydaje się już tak dziwny – komentuje Jarosław Sadowski.

Rekord dostępności mieszkań

Wpływ rosnących wynagrodzeń i spadku oprocentowania można też pokazać w inny sposób. Przyjmijmy, że para zarabia łącznie dwukrotność średniego wynagrodzenia. Żeby w IV kwartale 2019 r. mogli kupić 50-metrowe mieszkanie na rynku wtórnym w dużym mieście, musieli przeznaczyć 21,5 proc. dochodu netto na zapłatę raty.

– Nie znamy jeszcze danych NBP o cenach transakcyjnych w IV kw. 2020 r., ale wiele wskazuje na to, że na rynku wtórnym w siedmiu największych miastach były one o ok. 7 proc. wyższe niż przed rokiem. Oznacza to, że udział raty w dochodzie naszej przykładowej pary spadł do 18,5 proc. – wylicza Jarosław Sadowski.

Nigdy wcześniej ten wskaźnik nie był na tak niskim poziomie. Dotychczas najlepszą dostępność odnotowano w IV kw. 2015 r. kiedy było to 19,3 proc.

Co z cenami w 2021 r.

– Obecnie wydaje się, że ceny w 2021 r. nadal będą rosły. Wciąż będą bowiem działały te same czynniki, które były decydujące w 2020 r. Stopy procentowe będą najprawdopodobniej utrzymywane na bardzo niskim poziomie - prognozuje Jarosław Sadowski. - Wywołuje to nie tylko niski koszt kredytów hipotecznych, ale również znikome oprocentowanie lokat bankowych. Wiele osób będzie więc szukało możliwości uzyskania wyższych zysków – dodaje ekspert.

Jednym z popularniejszych sposobów na to jest inwestycja w mieszkanie na wynajem lub zakup mieszkania w celu jego remontu i sprzedaży po wyższej cenie. Dodatkowo szczepienia powinny wygaszać pandemię.

Utrzymujący się bardzo wysoki popyt na mieszkania potwierdzają najnowsze dane BIK. Wynika z nich, że w styczniu 2021 r. złożono aż 37,4 tys. wniosków o kredyty hipoteczne. Było więc ich nawet więcej niż przed rokiem.

Mieszkania nie będą oczywiście drożeć bez końca. Jest to rynek cykliczny i prędzej czy później nadejdą spadki. Obecnie najbardziej prawdopodobne wydaje się, że ten proces rozpocznie się dopiero po tym, gdy istotnie wzrosną stopy procentowe, czyli dopiero za 3-4 lata - oceniają analitycy Expandera. Jest jednak wiele elementów, które mogą to znacznie przyspieszyć. Nie można wykluczyć, że pojawi się nowa odmiana koronawirusa, na którą nie zadziałają wynalezione już szczepionki.