Dom na papierze

Oczami wyobraźni widzimy nasz przyszły dom. Zaczynamy rozglądać się za projektem, który będzie zgadzał się z naszą wizją. Zanim jednak zdecydujemy się na konkretny plan budowy, powinniśmy najpierw dowiedzieć się jaki typ zabudowy jest dozwolony na działce budowlanej, którą już mamy albo zamierzamy kupić.
Wybierając miejsce na swój dom musimy sprawdzić, jaki obiekt można w danym otoczeniu postawić. Pierwszym krokiem jest więc uzyskanie od właściwego Urzędu (miasta lub gminy) Wydziału Architektury pozytywnej decyzji o tzw. warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu dla obiektów kubaturowych. Decyzje tą wydaje wójt, burmistrz albo prezydent miasta na podstawie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego dla wszystkich inwestycji, które powodują zmianę zagospodarowania terenu.
Sprawdź działkę zanim wybierzesz projekt
Decyzja o WZiZT precyzuje warunki, jakie musi spełniać projektowany dom, tak by można było w następnej kolejności otrzymać pozwolenie na jego budowę. Częstym błędem popełnianym przez inwestorów jest kupno projektu wymarzonego domu, który jak się później okazuje nie jest dopuszczony do realizacji na danym terenie, ponieważ np. kąt nachylenia dachu jest zbyt mały lub zbyt duży w stosunku do wymogów decyzji. Bywa także tak, że minimalna powierzchnia działki, na której można budować, jest większa niż powierzchnia działki, którą kupiliśmy. Ważną informacją jest to, że decyzję o WZiZT możemy uzyskać nie będąc jeszcze właścicielem działki. Możemy zatem jeszcze przed zakupem działki sprawdzić, czy w ogóle będziemy mogli na niej wybudować nasz upragniony dom.
Podłączenie mediów
Przed wystąpieniem o decyzję o WZiZT warto wcześniej uzyskać warunki podłączenia do sieci
z mediami, tj. sieci elektrycznej (w Zakładzie Energetycznym), gazowej (w Zakładzie Gazownictwa), wodnej oraz warunki odprowadzenia ścieków (np. w Przedsiębiorstwie Wodociągów i Kanalizacji). Możliwość podłączenia np. do sieci gazowej determinuje wybór sposobu ogrzewania budynku. Z pewnością wpływa to na atrakcyjność kupowanej działki, a później w fazie projektowania budynku pozwoli nam wybrać właściwy sposób ogrzewania. Do wniosku o uzyskanie decyzji WZiZT dołączyć należy najczęściej 4 szt. mapy sytuacyjnej oraz 1 szt. mapy ewidencyjnej, na których musimy wrysować projektowany budynek z trasą przyłączy mediów. Mapy takie możemy uzyskać z „Zasobu Mapowego” Wydziału Geodezji i Gospodarki Nieruchomościami urzędu gminy.
Sprawdzanie dokumentów
Bez względu na to, gdzie składamy wniosek o WZiZT, to zawsze musi on zawierać podstawowe dane, takie jak dokładne dane inwestora, adres zamieszkania, adres inwestycji, dane właściciela działki, dokładny opis inwestycji, itd. Po złożeniu wniosku o WZiZT, uruchamiana jest procedura administracyjna mająca na celu sprawdzenie, czy zakres, rodzaj i sposób zagospodarowania jaki proponujemy jest zgodny z obowiązującym miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego. Na początek ustalane są strony postępowania (tj. osoby, których interesu prawnego ta sprawa dotyczy). Następnie otrzymujemy pocztą zawiadomienie o wszczęciu postępowania administracyjnego, zawiadomienie to otrzymają również wszystkie pozostałe strony postępowania (np. właściciele działki sąsiedniej, jeśli chcemy budować w jej granicy). O ile jest to konieczne, projekt decyzji dla naszej inwestycji jest uzgadniany jednocześnie z instytucjami, takimi jak Wojewódzki Konserwator Zabytków, Wojewoda itd. Uzgodnienia zbierane są ściśle według przepisów ustawy o zagospodarowaniu przestrzennym. Gminny Wydział Architektury, występując o uzgodnienie projektu decyzji, jest zobowiązany do przesłania nam kopii właściwej korespondencji dla naszej informacji. Instytucja ta wydaje uzgodnienia w formie postanowienia. Jeżeli nie jest ono dla nas korzystne, możemy złożyć zażalenie. Prawo to przysługuje nam oraz wszystkim innym stronom postępowania.
Upragniona decyzja
Po pozytywnym uzgodnieniu wniosku otrzymamy decyzję o Warunkach Zabudowy i Zagospodarowania Terenu. Będzie to decyzja administracyjna z określonym terminem ważności, którą musimy odebrać w Wydziale Architektury uiszczając wcześniej opłatę skarbową. Potem zostanie ona rozesłana pocztą wszystkim stronom postępowania. Musimy zatem liczyć się z tym, że jeśli któraś ze stron nie zgadza się na naszą budowę, to będzie mogła wnieść odwołanie. Do czasu rozstrzygnięcia tego odwołania nasze prawa wynikające z decyzji nie działają, bowiem decyzja nie jest ostateczna. Nie możemy też skutecznie prosić, by wydano nam pozwolenie na budowę. Czas oczekiwania na decyzję o WZiZT nie przekracza zwykle jednego miesiąca. W szczególnych przypadkach może się jednak wydłużyć – zwłaszcza gdy wniosek był niekompletny lub nasza inwestycja wymaga dodatkowych uzgodnień i opinii np. z Wojewódzkim Konserwatorem Zabytków, Wojewodą, itp. (MM,UK)
W RAMCE
Zdaniem eksperta
Albert Krupiński, ekspert firmy Ytong
– Jeżeli złożymy zażalenie, musimy o tym powiadomić Wydział Architektury – najlepiej wysłać do niego kopię tego zażalenia. Jeżeli stwierdzona zostanie sprzeczność naszych zamierzeń z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, możemy nie uzyskać pozytywnej decyzji o warunkach zabudowy. Nasza sprawa zakończy się decyzją odmawiającą ustalenia warunków zabudowy. Oczywiście w tym momencie mamy prawo wniesienia odwołania od decyzji odmownej.