Wynajem mieszkania. Porady dla właścicieli i najemców

Przed październikiem setki tysięcy studentów wracają do miast akademickich, aby znaleźć dach nad głową. To okres, w którym najlepsze oferty wynajmu znikają w ciągu godzin. W takim pośpiechu łatwo zapomnieć o ważnych formalnościach. Zdarza się to zarówno właścicielom, jak i poszukującym mieszkań.

Sprawdź kto jest kim

Nie skupiajmy się tylko na lokalizacji, standardzie i cenie lokalu. Bezwzględnie należy też sprawdzić czy osoba, od której chcemy wynająć mieszkanie jest jego właścicielem. Najemca może w tym celu sięgnąć do księgi wieczystej. Dostęp najłatwiej uzyskać przez internet. O ile w drugim dziale księgi nie znajdują się żadne wzmianki, których właściciel nie będzie w stanie wytłumaczyć, wystarczy sprawdzić czy dane tam zawarte pokrywają się z tymi z dowodu osobistego właściciela.

- Może się oczywiście zdarzyć, że wynajmujący nie będzie właścicielem lokalu, ale powinien w takiej sytuacji posiadać pisemne pełnomocnictwo od właściciela - wyjaśnia Bartosz Turek, analityk firmy Lion's Bank.

Z punktu widzenia właściciela także niezbędne jest spisanie danych najemcy z dokumentu tożsamości. Wszystkie osoby, które będą korzystały z lokalu powinny być stronami umowy. Dzięki temu, w przypadku zniszczeń w mieszkaniu odpowiadać będą wszyscy lokatorzy. Ważne jest również, by na własną rękę sprawdzić lokatora.

- W krajach zachodnich nikogo nie dziwi, gdy właściciel mieszkania pyta potencjalnego najemcę o miejsce pracy, stanowisko, wynagrodzenie czy nawet referencje od osoby, od której kandydat na najemcę wcześniej wynajmował mieszkanie - dodaje Turek.

Umowę można podpisać w formie zwykłej lub najmu okazjonalnego. W odróżnieniu od tradycyjnej umowy najem okazjonalny pozwala właścicielowi na łatwiejsze pozbycie się z mieszkania najemcy, który nie wywiązuje się z umowy. Warunkiem podpisania umowy o najem okazjonalny jest przygotowanie oświadczenia, w którym najemca zobowiązuje się wyprowadzić na żądanie właściciela nieruchomości. Taki dokument musi być poświadczony przez notariusza.

- Najemca musi ponadto wskazać miejsce, w którym będzie mógł zamieszkać, oraz przedstawić zgodę właściciela tego lokalu - dodaje Turek. - Nie można też zapomnieć o poinformowaniu fiskusa o fakcie czerpania zysków z wynajmu.

Podlicz i przygotuj umowę

W ogłoszeniach często znajdziemy bowiem formułę, w której cena podawana jest jako np. "1000 zł miesięcznie plus czynsz”. Właściciel powinien wtedy dokładnie wytłumaczyć o co chodzi. Przeważnie znaczyć to może, że właściciel mieszkania będzie oczekiwał kwoty nie 1000, ale np. 1400 zł. Dobrą praktyką jest przedstawienie dokładnej kalkulacji potencjalnych kosztów najmu.

Elementem umowy jest też kaucja wpłacana przez najemcę. Standardowo jest to kwota odpowiadająca wysokości jednomiesięcznego czynszu. Kaucja ma zabezpieczyć właściciela przed ewentualnymi zniszczeniami lokalu lub jego wyposażenia. W umowie warto także poruszyć kwestię rozliczeń w przypadku, gdy najemca odda lokal w dobrym stanie, ale opuści go wcześniej niż wynikałoby to z umowy.

- Często dochodzi w takiej sytuacji do sporu między właścicielem i najemcą, który żąda zwrotu kaucji - wyjaśnia Turek. - Właściciel natomiast czuje się poszkodowany, w związku z krótszym niż zakładał okresem najmu. Chce więc zachować kaucję. O ile umowa tego problemu nie porusza, właściciel nie ma prawa potrącać żadnych kwot z kaucji z tytułu krótszej umowy. Zdaniem ekspertów, nie ma jednej uniwersalnej umowy najmu, którą można stosować, jako "szablon”. Są jednak elementy, o których warto pamiętać. W umowie warto zapisać na jakich zasadach właściciel może składać wizyty w nieruchomości. Standardem jest zapis, który pozwala właścicielowi na umówione wcześniej z najemcą wizyty. Jeśli najemca chce podnająć część lokalu innym osobom musi zadbać o takie prawo w umowie.

Przygotuj protokół

Po podpisaniu umowy obie strony powinny sporządzić protokół. Trzeba w nim ująć nie tylko wskazania wszystkich liczników, ale też wymienić elementy wyposażenia mieszkania, które pozostawia właściciel (pralka, lodówka, piekarnik, odkurzacz).

- Niezbędnym elementem protokołu zdawczo odbiorczego jest też dokładne opisanie każdego z pomieszczeń z osobna z wymienieniem wszystkich elementów wykończenia i opisem ich stanu - dodaje Turek. - Sumiennie przygotowany protokół powinien zapobiec konfliktom związanym z rozliczeniem kaucji po zakończeniu umowy

Uzupełnieniem protokołu mogą być zdjęcia mieszkania z dnia przekazania kluczy. To kolejny sposób na uniknięcie konfliktów.

Właściciel mieszkania powinien powiadomić spółdzielnię, wspólnotę lub gminę o liczbie osób, które w danej nieruchomości będą mieszkały. Warto również rozważyć wykupienie polisy OC.