Kupujemy mieszkania za gotówkę

Niskie stopy procentowe powodują, że kredyt mieszkaniowe są w miarę tanie. Co jednak na pierwszy rzut oka zaskakuje, nie mamy do czynienia z kredytowy boomem. Wszystko za sprawą wymagań dotyczących wkładu własnego (obecnie 10 – 15 proc.).

– W efekcie chcąc kupić mieszkanie warte 300 tys. zł trzeba mieć 40-60 tys. zł w gotówce, aby móc ubiegać się o kredyt i pokryć wszystkie koszty zakupu – wylicza Bartosz Turek, analityk Lion’s Bank. – To szczególnie utrudnia drogę do własnego „M” młodym Polakom. O ile nie posiadają wkładu własnego, zmuszeni są mieszkać z rodzicami lub korzystać z relatywnie drogiego najmu.

Zniesienie wymaganego wkładu własnego przy kredycie mieszkaniowym nie jest jednak rozwiązaniem idealnym. Jeśli bowiem dziś banki dawałyby kredyty osobom bez wkładu własnego, z dużym prawdopodobieństwem bylibyśmy dziś świadkami narastania bańki cenowej na rynku mieszkaniowym.

– W efekcie rosnące ceny szybko i tak zamknęłyby drogę do własnych „czterech kątów” dla nabywców pierwszych mieszkań – wyjaśnia Turek.

Najwięcej gotówki w historii

Niskie stopy procentowe nie pozostają jednak neutralne dla rynku mieszkaniowego. Wszystko dlatego, że przy niskich stopach procentowych, nie ma co liczyć na wysokie oprocentowanie bankowych lokat. W efekcie osoby posiadające spory kapitał szukają alternatywnych inwestycji, które pozwolą zarobić więcej.

– Wbrew pozorom, to ten właśnie mechanizm jest powodem wyraźnego ożywienia na rynku nieruchomości – dodaje Turek. – Sporo osób decyduje się bowiem na zakup mieszkania na wynajem. To właśnie popyt inwestycyjny jest powodem tego, że przeciętne nowe „M” jest w bieżącym roku w większości finansowane gotówką. Kredyt uzupełnia tylko to źródło finansowania.

Szacunki NBP pokazują, że Polacy w drugim kwartale br. wydali ponad 3,4 mld zł gotówki na zakup nowych mieszkań. Ta kwota trafiła na konta deweloperów w zaledwie 7 polskich miastach (tylko tyle jest objętych badaniem).

– Jest to kwota niemal najwyższa w historii badania. Gdyby tego było mało, to w ciągu pierwszych sześciu miesięcy roku kwota gotówki, która trafiła na rynek deweloperski w największych miastach była wyższa niż ta z całego roku 2012 – dodaje Turek. – Wtedy jednak stopy procentowe były jeszcze na wysokim poziomie, a przez to lokaty były wysoko oprocentowane.

Wynajem to też ryzyko

Inwestujący na rynku nieruchomości, powinni pamiętać, że wynajem nie jest rozwiązaniem pozbawionym ryzyka. Czasem wymaga od właściciela sporego zaangażowania. Mieszkanie trzeba bowiem kupić, wykończyć, przygotować do wynajmu, wynająć, a potem monitorować rozliczenia i stan nieruchomości reagując przy tym na awarie i usterki.

– Dużo zachodu może też wymagać rozwiązywanie sytuacji konfliktowych z najemcami, choć na przykład formuła najmu okazjonalnego pozwala już właścicielowi wyraźnie skrócić czas potrzebny na eksmisję najemcy, który nie płaci – przypomina Turek. – Trzeba też pamiętać, że nikt nie zagwarantuje, że ceny nieruchomości i czynsze wynajmy będą wciąż rosły.
Co prawda, historia pokazuje, że w dłuższym terminie mieszkania drożeją szybciej niż rośnie ogólny poziom cen, ale perspektywa wprowadzenia programu „mieszkanie +” może zaburzyć te tendencje.

– Inwestując w mieszkanie na wynajem trzeba mieć świadomość, że rząd chce stworzyć program budowy mieszkań, które potem za pół ceny zostaną wynajęte, a po 30 latach staną się własnością lokatorów – przypomina ekspert Lion’s Bank.

Obecnej ofercie rynkowej trudno będzie konkurować z takim rozwiązaniem.

Najem okazjonalny

Formuła najmu okazjonalnego obecna jest na rynku od 2010 roku. Pozwala ona właścicielowi na łatwiejsze pozbycie się z mieszkania najemcy, który nie wywiązuje się z podpisanej umowy. Warunkiem jest jednak posiadanie oświadczenia, w którym najemca zobowiązuje się wyprowadzić na żądanie właściciela nieruchomości. Taki dokument musi być poświadczony przez notariusza. Maksymalna opłata za czynności notarialne tego typu to 1/10 minimalnego wynagrodzenia (185 zł netto) plus koszt odpisów. Najemca musi ponadto wskazać miejsce, w którym będzie mógł zamieszkać, oraz przedstawić zgodę właściciela lokalu, do którego mógłby się przeprowadzić.

Źródło: Lion’s Bank