Pod jednym dachem

Obecnie funkcjonuje ich w kraju prawie 110 tys. Wejście w życie ustawy o mieszkaniach zakładowych i spółdzielniach mieszkaniowych, stwarzających preferencyjne warunki wykupu "czterech kątów” na własność, będzie sprzyjać powstawaniu następnych wspólnot.

Przez wspólnotę należy rozumieć ogół właścicieli lokali w danej nieruchomości; jednym budynku lub kilku, znajdujących się na tej samej działce. Choć wspólnota nie ma osobowości prawnej, nie może nabywać prawa, zaciągać zobowiązań, wnosić sprawy do sądu. Wspólnota nie ma odrębnego majątku; jest on w posiadaniu właścicieli lokali, którzy odpowiadają za zobowiązania wspólnoty do wysokości udziałów w nieruchomości wspólnej. Wspólnoty nie można założyć. Powstaje ona z mocy prawa w budynku, w którym sprzedano choćby jedno mieszkanie (jest już wtedy dwóch właścicieli: oprócz nabywcy lokalu, podmiot sprzedający, np. gmina). Dotyczy to nie tylko mieszkań, ale również lokali handlowo-usługowych, garaży itp. Mogą być one również własnością skarbu państwa, gminy, spółdzielni mieszkaniowej, spółki prawa handlowego czy osoby fizycznej.

Warunkiem powstania wspólnoty jest odrębną własność lokali mieszkalnych, a także handlowych, usługowych itp. Dochodzi do niej poprzez zawarcie umowy kupna-sprzedaży w formie aktu notarialnego oraz dokonanie wpisu do księgi wieczystej.
We wspólnocie własnością indywidualną jest mieszkanie i pomieszczenia do niego przynależne: garaż, piwnica, strych, wózkownia itp., które niekoniecznie muszą przylegać do mieszkania.
Oprócz tego każdy właściciel-członek wspólnoty ma udział w nieruchomości wspólnej. Informuje o tym odpowiedni zapis w umowie notarialnej i księdze wieczystej.
Współwłasnością właścicieli lokali są: grunt, na którym stoi budynek, klatki schodowe, korytarze, pralnie, suszarnie, pomieszczenia centralnego ogrzewania, elektryczne, itp.

Członek wspólnoty mieszkaniowej nie płaci ani czynszu, ani kosztów administracyjnych, lecz koszty utrzymania nieruchomości wspólnej (art. 14 ust. o wł. lok.). Składają się na nie: wydatki na remonty i bieżącą konserwację, utrzymanie czystości i porządku, opłaty za dostawę energii elektrycznej, cieplnej, gazu, wody, funkcjonowanie windy, wynagrodzenie członków zarządu i zarządcy, ubezpieczenia, podatki. Poszczególni właściciele lokali pokrywają te koszty w ułamkowych częściach, proporcjonalnie do swoich udziałów we współwłasności w nieruchomości wspólnej. O tym, jakie mają płacić zaliczki na poczet kosztów utrzymania, decydują podejmując uchwałę na corocznym zebraniu.
Oprócz zaliczek na utrzymanie nieruchomości wspólnej właściciele ponoszą koszty utrzymania swoich mieszkań (remontu, dostawy energii, ciepła itp.), rozliczając się bezpośrednio z wykonawcami, dostawcami. Może ich w tym wyręczyć, za określoną opłatą - zarządca.

Duże wspólnoty (więcej niż 7 lokali w budynku) mają obowiązek powierzyć lub wybrać zarząd nieruchomości wspólnej. Powierza się go osobie fizycznej lub prawnej w umowie notarialnej o ustanowieniu odrębnej własności lokali. Wspólnoty, które nie powierzyły zarządu, muszą go wybrać.
Właściciele niezadowoleni z zarządu lub zarządcy mogą go odwołać. Mają też prawo zawiesić działalność zarządu lub któregoś z jego członków.